El art. 17 de la LPH y el régimen de adopción de acuerdos: el consentimiento del propietario afectado

Publicado el 28-10-2016

Nos planteamos en las presentes líneas si el régimen del consentimiento de un propietario puede ser exigido por éste a la hora de la adopción de cualquier tipo de acuerdo. Es sabido que los acuerdos son vinculantes si se aprueban por el quorum establecido en cada caso, pero se plantean muchas cuestiones en los cursos de formación acerca de qué ocurre si un comunero no está conforme con un determinado acuerdo, o se opone a el afirmando que no va a pagar la derrama que le corresponda.

Vicente Magro Servet Presidente Audiencia Provincial Alicante 

Esta posición de algunos comuneros es reiterada en muchas juntas, pero esto no dista nada más de ser una postura que en la mayoría de los casos no tiene soporte jurídico alguno, ya que para aclarar esta cuestión vamos a destacar cuáles son los casos en los que se exigiría ese consentimiento, o aquellos en los que el comunero puede valer su posición para que no le afecte el acuerdo.

Con ello, tenemos dos tipos de situaciones:

1.- Supuestos en los que el consentimiento de un comunero es necesario para la adopción de un acuerdo.

Antes de la Ley 8/2013 de reforma de la LPH en el art. 17 LPH constaba que en los casos de arrendamiento de elementos comunes debía constar el consentimiento del propietario afectado si lo hubiere. Pero tras la reforma ello no consta en el art. 17.

“El consentimiento se exige cuando se trate de una afectación personal y directa a no confundir con la comodidad”

Sí que consta, sin embargo, en el art. 10.3 LPH que en esos casos “... deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aqué- llos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Quiere esto decir que podría un comunero oponerse a ese acuerdo aunque se alcancen los 3/5 si pudiera demostrar una “afectación personal grave” del acuerdo que se trata de adoptar por la vía del art. 10.3 LPH. Pero de constar ese consentimiento, probando que la afecta, la comunidad debería indemnizarle si existe un claro perjuicio constatado. Es decir, aquí el comunero podría alegar en la junta su oposición por la vía del art. 10.3, b) párrafo 2º LPH, por lo que aunque se alcanzara el quorum de 3/5 su oposición sería relevante para impedir el acuerdo. En caso contrario, podría alegar el perjuicio del acuerdo, de adoptarse éste, pero admitir su ejecución siempre que fuera indemnizado. Hacer notar que ese perjuicio que se alega debe ser objetivable, a no confundir con un mero capricho, o que no se alcance el acuerdo, por lo que no se trataría de una inexistencia de consentimiento que vetaría la adopción del acuerdo, sino de un mero voto negativo que podría no tener eficacia impeditiva alguna si se adoptara el acuerdo por el quorum de 3/5.

2.- Supuestos en los que un comunero podría oponerse y no quedar afectado por el acuerdo.

“En el primer caso del artículo 17.1 solo pagan los que votan a favor del caso propuesto a votación” A.- Los casos del art. 17.1 LPH en donde no se puede obligar a pagar a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. B.- En los casos del art. 17.4 LPH el disidente no está obligado a pagar la mejora si llega a aprobarse por 3/5. Además, en el art. 17.4 se recoge que: “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso”. Con ello, en el primer caso del art. 17.1 solo pagan los que votan a favor del caso propuesto a votación La vía del art. 18.1, c) como motivo de oposición del comunero afectado. Hay una vía, que es la del art. 18.1 c) LPH que se- ñala que un comunero puede impugnar un acuerdo:... “c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”. En este sentido, cualquier comunero podrá alegar y probar que un acuerdo le causa perjuicio, siempre que lo haya expuesto en junta ese día y alegado las razones por las que entiende que le perjudica el acuerdo como motivo de impugnación. Bajo la ley anterior estaba el art. 17.3 LPH que ya no tiene eficacia en este tema porque ha desaparecido de la dicción del art. 17.3 que se refiere ahora al arrendamiento de elementos comunes. En efecto, el art. 17.1.2º párrafo in fine establecía que: “El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.” 

 

CONSENTIMIENTO Y AFECTACIÓN PERSONAL

En la actualidad, solo dejan el consentimiento para los casos antes expuestos. No obstante, al mantenerse como motivo de impugnación en el art. 18 LPH hay que señalar que debe tratarse de una perfecta legitimación para reclamar u oponerse al acuerdo si se utiliza la vía del art. 18.1, c) en los casos de arrendamiento, o el que fuera, a no confundir con una oposición de un propietario a que se arriende determinada zona o elemento común, por lo que si no se acredita claramente que le afecta directamente no podrá tener virtualidad su oposición al arrendamiento del elemento común. El consentimiento se exige cuando se trate de una afectación personal y directa a no confundir con la comodidad. Por ello, no se resuelve lo que se interpreta por esto desde un punto de vista subjetivo del comunero, sino del objetivo de apreciar si existe un perjuicio objetivable para el mismo.

PROPIETARIO DIRECTAMENTE AFECTADO

La interpretación de la expresión propietario directamente afectado debe circunscribirse a cada supuesto concreto en el que una persona se sienta afectada realmente por el contenido, matiz o circunstancias concretas y características del acuerdo que se debe adoptar. Por ello, debemos huir de cuestiones o alegatos que se refieran a la proximidad del inmueble o local respecto al elemento común que es el objeto del arrendamiento para tratar de atraernos la legitimidad para oponernos al acuerdo que se va a adoptar. 5.- Inexistencia de consentimiento del propietario afectado para instalar ascensor. El Tribunal Supremo en Sentencia de 15 Dic. 2010 señala que en base al art. 9.1, c) LPH es posible privar a un titular del local de parte del mismo para instalar ascensor aprobado en junta aunque se le prive de parte del local. Razón de la servidumbre: El ascensor es un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble. * Fijación de criterios indemnizatorios al titular del local: a) Una indemnización a precio de mercado de superficie invadida. B) Una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie. C) Una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir. D) Una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

VALORACIÓN DE LA INCIDENCIA DE LA SERVIDUMBRE

Como en todos los casos, no puede darse una respuesta categórica, ya que habrá que tratar de valorar la incidencia de la servidumbre y su alcance en el derecho de propiedad del titular del local, así como si existen otras opciones alternativas menos gravosas. La jurisprudencia menor mayoritaria entiende que la imprecisión subyacente en el art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, debe ser resuelta valorando la incidencia de esa servidumbre, esto es atendiendo al menoscabo funcional que pueda suponer la instalación del ascensor. Así debe ser cohonestado el interés general que subyace en los arts. 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, con los derechos dominicales que derivan del art. 3 de la misma Ley, delimitando el alcance de esas servidumbres, sin contenido legal